地产业务之争，华侨城入股禹州地产上演利益博弈

近日，华侨城（亚洲）控股有限公司“下称：华侨城（亚洲）”与禹洲地产（HK：01628）同时公告称，华侨城（亚洲）（HK：03366）将认购禹洲地产460,489,606股股份，以持有9.9%股权成为禹州地产第二大股东。

房地产行业“寒冬”势头持续，不少企业选择抱团取暖，只是就这场交易来看，禹洲地产似乎是最大收益者，而华侨城（亚洲）方面，除了会收到禹州地产股价上涨带来的收益之外，似乎再无其他可预见性回报。

由于看不清华侨城（亚洲）的战略意图，投资者开始用脚投票，在双方发布公告当日，华侨城（亚洲）股票小幅震荡下跌。那么入股禹州地产，华侨城究竟有何盘算？

华侨城投资并购再下一城

8月31日，华侨城（亚洲）发布公告称，公司全资附属公司华昌国际与禹洲地产订立认购协议，将以18.24亿港元认购禹洲地产460,489,606股股份，认购完成之后，华侨城（亚洲）将持有禹洲地产9.9%的股权，成为禹洲地产第二大股东。

对于该笔交易，禹洲地产董事局主席林龙安在9月3日举办的中期业绩发布会上透露：“禹洲与华侨城（亚洲）接触已有近一年多时间，在此期间也有另一家大型企业想入股，因与华侨城（亚洲）在资本及产业方面契合度更高，选择了华侨城（亚洲）。认购完成之后，华侨城（亚洲）将派驻一名执行董事到禹洲地产。”

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲在接受蓝鲸房产采访时表示：“禹洲地产的资产负债率达到了87%，这是非常高的，所以它非常有必要回流现金，增强自己的资本金，这是其引进战略股东的初衷。此外，引入国企，禹洲地产也希望借此获得融资上的支持。”

对于禹洲地产而言，引入战略股东可以降低其负债率，同时华侨城（亚洲）的央企身份也更利于其展开融资，但对于华侨城（亚洲）来说，这笔交易的必要性又在哪里呢？

事实上，这不是华侨城（亚洲）的第一次收购行为。作为华侨城下的业务单位，华侨城（亚洲）最新的定位是：境内外的投资平台、并购平台以及境外的低成本融资平台。

华侨城近6年综合开发收入

作为华侨城集团在香港的唯一上市平台，华侨城（亚洲）命运多舛。曾经，它是一家设计及制造包装容器及材料企业，2011年下半年时，华侨城集团明确把商业综合开发业务交给华侨城（亚洲）。由此，华侨城（亚洲）形成了两块业务：商业综合开发与纸制品业务。彼时，华侨城（亚洲）雄心勃勃，加大投资力度，希望在2016年实现100亿元的销售收入，然而却未能如愿。蓝鲸房产从华侨城（亚洲）年报中获悉，2016年，华侨城（亚洲）的综合开发业务收入为45.97亿元，同比下降17.9%，这一数字既与当年火热的市场形势相悖，也于目标销售额相去甚远。2017年，该项业务的经营收入再度出现下降，为41.1亿元。

华侨城（亚洲）不得不开始寻找新出路。如今，伴随着新定位的确立，华侨城（亚洲）不断剥离旧有业务，根据公开资料，2017年11月，华侨城同时挂牌三家企业：惠州华励85%的股权、安徽华力、苏州华力的部分机器设备、运输设备和电子类设备。2018年6月，华侨城（亚洲）又在北京产权交易所继续挂牌转让惠州华励包装余下的15%股权。

与此同时，其在投资领域方面也频繁发力，触角不仅延伸至教育领域，还触及旅游领域。2018年上半年业绩报显示，华侨城（亚洲）先后投资了同城艺龙、天立教育，同时其参与设立的上海利保华辰基金还投资了文化体育领域的多个项目。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向蓝鲸房产表示：“对于华侨城来说，通过收购可以降低扩张的成本。”

安居客首席分析师张波告诉蓝鲸房产记者，华侨城（亚洲）的这些动作，有为华侨城A（SZ：000069）的文旅业务赋能的作用。

对于该笔交易，华侨城（亚洲)在公告中表示，考虑到禹洲地产在市场地位、运营实力及区域品牌知名度方面的优势，并拥有较好的盈利能力及稳定的财务状况，预期认购事项将为华侨城（亚洲）现有业务带来协同效应并促进集团的未来发展。 同时，林龙安也表示：“双方将在文旅地产方面展开合作，二级开发将以禹洲为主。“

地产业务之争一触即发

公开场合里，这场合作的主体是华侨城（亚洲）与禹洲地产，但显然双方都想在彼此身上借力扩张。对于禹洲地产而言，无非是希望借华侨城集团“文旅地产”的模式分得一杯羹。但对于华侨城来说，要让其将地产业务拱手相让似乎并不可能。这是双方博弈存在的最大变数。

公开资料显示，华侨城集团旗下有两个上市平台，华侨城（亚洲）为其香港上市平台，而华侨城A则为其内地上市平台，后者承载了其绝大部分业务。早在1999年，华侨城集团就根据自身片区开发的特点，首创了“旅游+地产”的滚动开发模式，虽然华侨城集团多次表示，地产业务从来不是华侨城的主角，其角色主要是反哺旅游业务，但不可否认，凭借该模式，华侨城获得了大量低价土地。

近年来，在国家“十三五”规划、“一带一路”和新型城镇化战略指导下，华侨城集团提出并实施“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”创新发展模式，试图撕掉地产标签。

即便如此，华侨城真的能将地产业务拱手相让？从其财务报表来看，似乎不太可能。8月21日，华侨城A发布了2018年半年度报告，数据显示，2018年上半年营收147.2亿元，同比增长6.74%，归属上市公司股东的净利润20.1亿元，同比增长16.16%。虽然增速较慢，但于投资者而言，这仍不失为一份尚可的业绩。

然而，就各项业务收入来看，上半年，华侨城A旅游综合业务收入46.75亿元，比上年同比减少27.31%；房地产业务为98.97亿元，比上年同期增长39.05%；纸包装业务营收2.53亿元，同比减少33.71%。对于旅游收入的下降，华侨城A在公告中表示：“营业收入增幅低于上年同期，系受房地产项目结转时间分布不均衡的影响，结转规模增幅收窄所致。”

除此之外，蓝鲸房产从华侨城集团2018年的一份公开报告中发现，目前华侨城集团旗下拥有28个主要景区，除华侨城A的景区外，还有云南旅游景区、安仁古镇、黄龙溪、海螺沟等景区资源。2017年，其旅游综合收入为185亿元，其中，包括门票及园区二次消费的景区合计营收39亿元。也就是说，除了39亿门票及园区消费，其余收入均为园区配套物业，包括酒店、房地产、商铺等租售收入。

就此来看，地产业务在华侨城A的业绩中仍然充当着“现金奶牛”的角色，在此局面下，华侨城A恐怕舍不得将地产板块的开发权拱手让人。反之，通过此次股权收购，华侨城A或将借禹洲地产的资源，扩张自身地产板块。

不过，黄立冲表示：“作为一个少数股权投资（持股比例20%以下），华侨城（亚洲）按比例不能并表禹洲地产的利润，他所能享受的收益就只有股票的上涨。”而严跃进则对蓝鲸房产分析道：“通过此次收购，华侨城A可以获得住宅产业发展的机会。同时，其收购此类项目也是为了扩大资金来源，进而促进文旅产业的发展。”

张波对此表示认同，但他同时也指出：“双方合作之后是否可以实现强强联手形成更大合力，还有待观察。”

对于以上问题，蓝鲸房产向华侨城相关方面发去了采访提纲，但截至发稿前仍未得到对方回复。不过，可以想象的是，双方想要达成一致目标，势必会有一场激烈的博弈。